Le quitus c’est la reconnaissance officielle d’une gestion conforme aux obligations avec décharge de responsabilités.

Comprendre le quitus

Chaque année le syndic rend compte de sa gestion administrative et comptable auprès des copropriétaires au cours de l’assemblée générale. A cet effet, il peut en plus de la résolution obligatoire d’approbation des comptes, demander à l’assemblée de lui donner quitus, c’est à dire, approuver la bonne exécution du mandat sur la période écoulée et de ce fait le décharger de ses responsabilités pour les actes effectués durant cette période.

Si l’assemblée refuse de donner le quitus au syndic, cela peut signifier :
que l’assemblée désapprouve le travail de l’année écoulée et dans ce cas il serait logique que le syndic en place ne soit pas réélu, ou
qu’elle souhaite conserver une protection des droits des copropriétaires en ne déchargeant pas le syndic de ses responsabilités.

Quels sont les actes de gestion concernés par le quitus ?

Les actes de gestion concernés par le quitus sont ceux qui ont été présentés aux copropriétaires. A l’inverse, les actes dont le syndicat des copropriétaires n’a pas eu connaissance et dont il n’a pas pu apprécier les conséquences lors du vote ne sont pas couverts par le quitus. Celui-ci perd son caractère exonératoire si le syndic a tenu les copropriétaires dans l’ignorance au moyen de manœuvres frauduleuses.

Si le syndic a loyalement et complètement informé les copropriétaires sur ses actes de gestion, le quitus lui permet de se déresponsabiliser sur ces actes, même en cas d’erreur de sa part. Si des poursuites ont lieu, il devra alors fournir la preuve qu’il a informé les copropriétaires sur les actes qui lui sont reprochés.

Le quitus est-il obligatoire ?

Ce qu’il faut savoir, c’est que bien qu’il soit fréquemment demandé par les syndics de copropriété, demander le quitus n’est pas obligatoire.
En effet, ni la loi régissant les copropriétés ni le code civil n’oblige le syndic à devoir demander quitus pour approuver sa gestion passée, seule l’approbation des comptes est obligatoire (article 1993 du Code Civil).
Pour un syndic, l’intérêt du quitus est d’être libéré d’éventuelles conséquences suite à des actes de gestion passés, empêchant notamment certains recours judiciaires.
Par ailleurs, les syndics de copropriété doivent disposer d’une assurance responsabilité civile et professionnelle. Cette dernière a pour but, en cas de préjudice, de réparer les dommages causés à autrui.

Conclusion :

Au vue de ces éléments, nous pouvons donc nous questionner sur la légitimité des syndics à demander leur quitus. Il ne viendrait pas à l’idée d’un architecte de demander son quitus pour des travaux effectués puisque de toute façon il engage sa responsabilité et a l’obligation de disposer d’une assurance RCP au même titre que les syndics.

Il conviendrait donc que le syndic, qui souhaite demander à l’assemblée d’approuver la bonne exécution de son mandat et se faire décharger de ses responsabilités, puisse fournir à l’assemblée un rapport extrêmement détaillé de toutes les actions effectuées au cours de son mandat afin que l’assemblée puisse statuer sur ce point en ayant pris parfaitement connaissance des actions du syndic menées durant son mandat.

Le désir de porter à l’ordre du jour d’une assemblée le quitus, nullement imposée par la loi, revient donc à l’appréciation du syndic dans l’unique but de faire approuver sa gestion et se faire décharger de ses responsabilités passées.