Quelles sont les différentes majorités en Assemblée Générale ?

by Mar 5, 2020Questions juridiques0 comments

L’assemblée générale représente le temps fort de l’année dans la vie d’une copropriété.

La copropriété est une sorte de mini-démocratie au sein de laquelle les grandes décisions se prennent en assemblée par un vote à main-levée puisque les voix de chaque copropriétaire sont comptabilisés en fonction de leur quote-part de parties communes.

L’adoption par l’assemblée générale des résolutions inscrites à l’ordre du jour requiert une majorité plus ou moins importante, c’est-à-dire nécessitant un nombre de voix plus ou moins important selon la nature de la décision. 

La loi du 10 juillet 1965 a prévu trois grandes majorités, intitulées article 24, 25 et 26. 

La majorité simple de l’article 24

Il s’agit de la majorité des voix exprimées par les seuls copropriétaires présents et représentés à l’assemblée générale, on ne tient pas compte des abstentionnistes.
Par exemple, dans une copropriété comprenant 1000 millièmes, si 410 millièmes sont présents ou représentés, il faudra plus de 205 millièmes en faveur de la résolution pour qu’elle soit adoptée. 

Cette règle de majorité s’applique pour les résolutions les plus courantes de la copropriété, elles constituent de manière générale la majorité des résolutions, à savoir les décisions qui concernent l’administration courante de l’immeuble et de l’assemblée générale (vote des membres du bureau de l’assemblée générale, vote du budget, travaux d’entretien…). 
Lorsque la loi ne prévoit pas de modalités de vote particulières, c’est la majorité simple qui s’applique par défaut.

La majorité absolue de l’article 25

Elle correspond à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient absents, présents ou représentés.

Par exemple, dans une copropriété comprenant 1000 millièmes, il faudra 501 millièmes en faveur de la résolution pour qu’elle soit adoptée.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dresse une liste limitative des décisions à prendre relevant de cette majorité dite absolue. On peut notamment citer :

  • La désignation du syndic de copropriété,
  • L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes,
  • Les résolutions visant à déléguer un pouvoir de décision au conseil syndical (désignation des membres du conseil syndical, fixation du seuil financier à partir duquel le conseil syndical doit obligatoirement être consulté par le syndic ou de celui à partir duquel une mise en concurrence entre prestataire est obligatoire, délégation de pouvoir pour choisir un prestataire aux fins d’exécuter des travaux définis en AG et pour une enveloppe budgétaire fixée par l’AG…)
  • L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires,
  • Et principalement, tous les travaux dits d’amélioration

! Attention ! Les voix peuvent être réduites ! C’est notamment le cas d’un copropriétaire qui possèderait une quote-part des parties communes supérieure à la moitié des voix de la copropriété car il pourrait alors imposer toutes ses décisions au reste de la copropriété. Afin une telle situation, ses voix sont réduites et ramenés à la somme des voix des autres copropriétaires. Pour être plus claire, si un copropriétaire possède à lui seul 700 millièmes sur 1000, cela signifie que les autres copropriétaires ont 300 millièmes, les voix du copropriétaire majoritaire sont alors réduites à 300 millièmes également pour le décompte des votes des résolutions d’AG.

 

La passerelle de l’article 25-1

La majorité de l’article 25 étant parfois assez difficile à obtenir, le législateur a prévu un article 25-1 qui permet d’accorder une “seconde chance” aux résolutions rejetées relevant en temps normal de l’article 25. 
Pour actionner la passerelle de majorité, il est nécessaire que la résolution rejetée ait obtenu au moins 1/3 de voix favorables des copropriétaires composant le syndicat.Si ce seuil est atteint, un second vote peut alors être organisé à la majorité de l’article 24.

La dernière modification de cet article a été apporté par l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis qui entrera en vigueur au 1er juin 2020.
L’ordonnance supprime les deux limitations liées à la nature de la résolution, à savoir :

  • Les  travaux comportant transformation, addition ou amélioration,
  • La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

Elle supprime également la possibilité de convoquer une nouvelle assemblée générale dans les trois mois et de voter la résolution rejetée à la majorité de l’article 24.

 

La double majorité de l’article 26

C’est la majorité la plus difficile à obtenir notamment en raison de l’absentéisme des copropriétaires lors des assemblées générales.
Elle est appelée double majorité car on tient compte de la majorité en nombre des copropriétaires présents et représentés mais également du fait que cette majorité doit représenter les ⅔ des tantièmes de la copropriété.
Cette majorité est utilisé notamment pour:

 

La passerelle de l’article 26-1

 

Cette nouvelle passerelle de majorité également introduite par l’ordonnance du 30 octobre 2019 abaisse les conditions requises de la majorité de l’article 26 en proposant un second vote, cette-fois à la majorité absolue de l’article 25, lorsque la résolution a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

L’unanimité

Certaines décisions ne peuvent être adoptées qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires, et pas seulement par les copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. Cette unanimité, rarement obtenue, concerne notamment les décisions relatives à la suppression ou la création du chauffage collectif ou le changement de la destination d’un lot de copropriété.

Implications juridiques

Si une résolution n’a pas été adoptée à la bonne majorité, c’est un motif de contestation de la décision votée. Deux types de copropriétaires seulement peuvent demander l’annulation d’une résolution adoptée en assemblée générale :

● Les copropriétaires absents et/ou non représentés, on les appelle communément les copropriétaires “défaillants”

● les copropriétaires opposants, c’est-à-dire ceux ayant voté “contre” une résolution adoptée, ou “pour” une résolution rejetée.

La mention de la règle de majorité à utiliser pour chaque résolution mise à l’ordre du jour n’est pas obligatoire sur la convocation à l’assemblée générale. En effet d’un point de vue légal rien n’impose au syndic de faire figurer dans la convocation la règle de majorité applicable à chaque résolution figurant à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Chez Homeland, la transparence étant une de nos valeurs principales, nos convocations sont les plus complètes possibles et la mention de la majorité est spécifiée à chaque résolution figurant à l’ordre du jour.