Est-ce que je peux installer un système de vidéosurveillance dans ma copropriété ?

by Mar 4, 2019Questions juridiques0 comments

Pas de suspense inutile, la réponse est « Oui ! ».

… Mais à quelles conditions ? là réside la vrai question, et même l’unique raison pour laquelle vous lisez cet article. Alors les voici :

Des caméras dans une copropriété : pourquoi faire ?

A ce stade, détrompez-vous, la question n’est pas absurde. Avant d’aller dans le détail, demandez-vous quels sont les effets ou les résultats recherchés :

  • Si c’est uniquement à titre préventif (afin de dissuader certains de commettre des infractions), alors demandez-vous si des caméras factices ne suffiraient pas. Ça existe, ça se pose, et de fait, ça se vote (à la majorité de l’article 25).
  • Si c’est à titre « répressif» (pour identifier les auteurs d’une infraction et mener les actions en réparation) demandez-vous quels sont les emplacements qui vont permettre à la caméra d’avoir une bonne prise de vue. Par ailleurs, n’oubliez-pas que cette identification reste relative à la qualité du système installé.

Quelles sont les conditions pour installer un système de vidéosurveillance dans ma copropriété ?

Les conditions de pose d’un système de vidéosurveillance : 

Si l’installation de caméras doit répondre à un besoin de sécurité, le respect de la vie privée des personnes n’en demeure pas moins prioritaire. Aussi, voici les poses permises :

  • Une pose strictement limitée aux parties communes : pas de pose sur une partie privative
  • Une prise de vue purement commune : interdiction de filmer des parties privatives ; ou la voie publique (la rue).
  • Une captation d’image consacrée à la sécurité et non à la surveillance du salarié ! En effet, précaution ultime, si la copropriété dispose d’un employé, les caméras ne doivent pas avoir pour effet de le filmer de manière constante et permanente (des exceptions existent mais dans certaines circonstances liées à certaines professions. La situation d’un salarié d’immeuble est à exclure de ces cas de figure)

Les conditions de votes lors de l’assemblée générale de copropriété

La décision d’installer une caméra dans les parties communes de l’immeuble fait obligatoirement l’objet d’un vote en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Mais attention, même votée par l’assemblée, l’installation d’une vidéosurveillance ne doit pas porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives ! Autrement, l’autorisation en assemblée doit être réalisée à l’unanimité des copropriétaires.

Les conditions de formalités à mettre en place

Même si votre copropriété est un lieu privé qui ne tombe pas dans la catégorie « espace public », certaines formalités doivent être accomplies :

  • Affichages d’une information complète à l’attention de tous au sujet de l’existence du système,
  • Déclaration auprès de la CNIL au nom de la copropriété par le syndic,
  • Démarche auprès de la préfecture pour demande d’autorisation si l’immeuble est ouvert au public (commerce, voie publique…) :
    • Constitution d’un dossier préfectoral (attestation de conformité aux normes techniques) si le système de vidéosurveillance contient moins de huit caméras,
    • Constitution d’un dossier préfectoral comprenant un rapport de présentation (motivations de l’installation, plan de positionnement et champs de vision des caméras) si le système de vidéosurveillance contient plus de huit caméras.

Les conditions d’utilisation d’un système de vidéosurveillance

Que ce soit en direct ou en différé, le visionnage ne doit pas être librement accessible.

  • C’est-à-dire ? Si les vidéos sont stockées sur un équipement situé au sein de la copropriété, celui-ci doit être gardé dans un local sécurisé et ses accès doivent être gardés par ceux et celles appelés à visionner les images.
  • Visionnées par qui ? Par une ou plusieurs personnes choisies en assemblée. Ce procédé permet de responsabiliser le ou les visionneurs et d’éviter tout abus et dérives.
  • Visionnées à quelles occasions ? Toujours dans le but de prévenir une utilisation contraire à l’intérêt collectif, l’assemblée doit prévoir les circonstances qui autoriseraient tout visionnage (ex : agression, vandalisme, nuisances, etc.).
  • Quid des extractions des images ? Permises, mais à condition que ces opérations soient consignées dans un cahier spécifique. Ces images sont alors conservées pour la durée de la procédure.
  • Quid d’une télétransmission aux forces de l’ordre ? Possible, mais sous réserve de circonstances très particulières et soumises, en plus d’un vote en assemblée, à une convention conclue entre le préfet et le syndic. Cela permet que les images soient retransmises en temps réel au commissariat ou gendarmerie territorialement compétente (art L126-1-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Les conditions de conservation des images

Les images peuvent être conservées au maximum un mois. Dans les faits, une conservation plus courte peut suffire car, pour rappel, la consultation ne doit être motivée que par l’obtention d’informations relatives à la préservation des intérêts de la collectivité, c’est-à-dire au lendemain d’une infraction ou dommages causés.

Conclusion

L’installation d’un système de vidéo surveillance dans une copropriété est soumise à des contraintes réglementaires très strictes et nécessite un accompagnement à la fois technique et juridique.

Chez Homeland, nos spécialistes juridiques et techniques peuvent vous accompagner pour (1) la réalisation de l’étude préliminaire et du cahier des charges, (2) l’appel d’offres auprès de plusieurs prestataires, (3) la formalisation des résolutions nécessaires dans l’ordre du jour, (4) le suivi des travaux d’installation conformément au cahier des charges et (5) la gestion comptable et administratif du contrat signé avec la copropriété.