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Assurance de prêt immobilier et investissement locatif

January 25, 2022

L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine pour l’avenir tout en générant des revenus fonciers complémentaires. Pour maximiser l’effet de levier du crédit, la plupart des investisseurs choisissent d’avoir recours à un prêt immobilier pour financer leur projet. L’obtention de cet emprunt est, comme pour tous les prêts immobiliers, soumis à la contraction d’une assurance emprunteur. Généralement moins contraignante, elle permet plus de souplesse lors de sa souscription. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les particularités de l’assurance de prêt immobilier dans le cadre d’un investissement locatif.

Comment assurer son prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Comme pour tout emprunt immobilier, l’assurance emprunteur est indispensable pour obtenir un financement. Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, l’assurance de prêt immobilier est exigée par tout établissement bancaire pour couvrir un emprunt engageant des sommes conséquentes (plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros). 

A quoi sert l’assurance de prêt immobilier ?

L’assurance emprunteur permet de garantir le non-remboursement éventuel des échéances d’un prêt immobilier. Il protège ainsi l’emprunteur, la banque ainsi que les proches de l’emprunteur contre les différents risques de vie pouvant conduire à un défaut de remboursement du prêt. Il peut notamment s’agir du décès de l’emprunteur, d’une situation d’invalidité permanente totale ou partielle, d’une incapacité de travail temporaire ou encore d’une période d’inactivité.  Ces différents évènements peuvent empêcher l’emprunteur d’exercer une activité salariée et donc de disposer des ressources financières nécessaires pour rembourser son crédit. C’est alors que l’assurance emprunteur prend le relais du remboursement en cas d'activation d’une de ces garanties.

L’assurance emprunteur pour un investissement locatif 

Dans le cadre d’un investissement locatif, la situation est différente puisque le risque de non-remboursement est sensiblement minoré du fait des revenus fonciers perçus chaque mois par l’investisseur (loyers). Lorsque le bien est loué, le montant des loyers permettra de compenser d'éventuelles difficultés financières pouvant impacter le crédit. Ces revenus fonciers constituent donc une garantie solide du point de vue des organismes prêteurs.

L’assurance emprunteur pour un investissement locatif se limitera alors généralement aux garanties minimales requises par les banques à savoir les garanties décès et invalidité/PTIA (Perte Total et Irréversible d’Autonomie). Rien ne vous empêchera en revanche d’opter pour les autres garanties souvent souscrites dans le cadre d’un emprunt pour une résidence principale à savoir les garanties :

  • IPT (Invalidité Permanente Totale),
  • IPP (Invalidité Permanente Partielle),
  • ITT (Interruption Temporaire de Travail),
  • PE (Perte d'Emploi).

Assurance emprunteur en cas d’investissement locatif : quelles garanties choisir ? 

L’investissement locatif laissera davantage de latitude à l’emprunteur pour choisir une assurance correspondant réellement à son profil et à ses besoins. Il aura alors tout intérêt à choisir un contrat individuel plutôt qu’un contrat de groupe basé sur des standards d’âge ou des profils à risque. La délégation d’assurance lui permettra en effet d’obtenir un meilleur tarif tout en optant pour une couverture pleinement adaptée selon les options qui lui apparaissent comme nécessaires.

Au-delà de pouvoir choisir des options de garantie vraiment adaptées, l’investissement locatif, notamment au travers d’une SCI ou d’une SCPI permet aux emprunteurs investissant à plusieurs d’adapter les quotités de leur couverture du moment que le crédit est garanti à 100%. Les associés peuvent ainsi répartir les pourcentages de quotité en fonction de leur âge ou leurs risques de santé (50/50, 70/30, 20/80 par exemple). Ils peuvent notamment faire peser le plus gros pourcentage sur l’associé le plus jeune ou sur celui n’ayant aucun risque de santé ou d’habitude de vie considérée à risques. Un souci de santé d’un des associés n’aura alors aucun impact sur l’autre associé qui continuera de rembourser uniquement sa part, l’assurance de l’associé “défaillant” prenant le relais. Il est ainsi possible d’augmenter sa capacité d’emprunt en mutualisant son capital pour investir à plusieurs dans de plus grandes surfaces tout en conservant le même niveau de risques personnels.

Par ailleurs, en plus des garanties basiques décès et invalidité, l’investissement locatif peut nécessiter la souscription de garanties particulières relatives à ce type d’emprunt. Ainsi, l’emprunteur peut tout à fait décider de réaliser des économies en optant pour une couverture minimale au niveau de l’assurance emprunteur pour réattribuer ce budget sur des assurances complémentaires spécifiquement utiles dans le cadre de l’investissement locatif. Parmi elles, on peut citer notamment la garantie loyers impayés qui couvre le bailleur lorsque le locataire n’honore pas ses loyers ou encore la garantie vacance locative permettant de bénéficier d’une aide financière lorsque le propriétaire ne parvient pas à louer son bien pendant une certaine période.

Investissement locatif : comment choisir le meilleur contrat d’assurance de prêt ? 

Trouver le meilleur contrat d’assurance emprunteur passe notamment par la comparaison des offres et le jeu de la concurrence. La législation permet en effet désormais de changer d’assurance emprunteur à différents moments du contrat et de s'affranchir du contrat groupe proposé en réalisant une délégation d’assurance :

  • Au moins de contracter l'emprunt grâce à la loi Lagarde de 2010.
  • A tout moment dans la première année suivant la souscription de l'emprunt, à condition de respecter un préavis de 15 jours grâce à la loi Hamon de 2014.
  • A chaque date anniversaire du contrat à condition de respecter un préavis de 2 mois grâce à l'amendement Bourquin entré en vigueur en 2018.

Pour être validé, le changement d’assurance emprunteur doit en revanche respecter les critères d’équivalence de garanties c’est-à-dire couvrir au moins aussi bien l’emprunteur que le contrat d’origine de l’établissement prêteur.

Afin de trouver les garanties correspondant réellement à votre profil et bénéficier des meilleurs tarifs, vous pouvez consulter les comparateurs et simulateurs en ligne tels que Empruntis.com.

Un courtier spécialisé en assurance de prêt immobilier pourra également vous orienter vers la meilleure offre et s’occuper des formalités de résiliation.

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