Questions juridiques

Investissement locatif en LMNP : ce qu'il faut savoir ?

June 7, 2022

Vous songez à vous lancer dans un investissement locatif sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Vous effectuez vos recherches pour prendre la meilleure décision correspondant à votre projet d’investissement ? Cet article vous donne toutes les informations que vous devez savoir pour porter à terme votre projet.

Quels sont les conditions pour louer un bien meublé ?

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel est construit sous la forme d’un régime fiscal permettant de profiter de la défiscalisation d’une majeure partie des revenus locatifs lors d’un investissement immobilier. Un particulier peut donc mettre en œuvre un dispositif fiscal plutôt attrayant car il permet de prendre en compte les amortissements du mobilier dans sa comptabilité. Ce régime est ainsi choisi par beaucoup d’investisseurs dans le marché du locatif car il est simple et permet d’avoir une rentabilité locative plus que satisfaisante, si toutes fois il est bien appliqué.

Conditions d’ameublement

Pour obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, il faut se soumettre à certaines conditions. Ainsi il est possible de commettre des erreurs lors d’un investissement locatif en Loueur Meublé Non Professionnel même si celui-ci est la plupart du temps avantageux pour le propriétaire. Il est donc nécessaire de respecter certaines conditions : détenir ou acheter un bien immobilier, qu’il soit neuf ou ancien, puis le meublé selon les règles en vigueur en s’assurant de l’agencer selon les critères mentionnés par le décret 2015-981. Celui-ci stipule que le mobilier d’un logement, rendant éligible son propriétaire au statut Loueur Meublé Non Professionnel, comporte au minimum les éléments suivants :

o    Vaisselle  nécessaire à la prise des repas ;

o    Ustensiles de cuisine ;

o    Table et sièges ;

o    Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum,  un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température  inférieure ou égale à - 6 °C ;

o    Plaques de cuisson ;

o    Matériel d'entretien ménager adapter aux caractéristiques  du logement.

o    Luminaires ;

o    Literie comprenant couette ou couverture ;

o    Four ou four à micro-ondes ;

o    Étagères de rangement ;

o    Dispositif d'occultation des fenêtres dans les  pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.

Les conditions d’éligibilité au statut LMNP

Pour obtenir le statut Loueur Meublé Non Professionnel il est nécessaire d’investir dans des résidences dotées d’équipements ou de services spécifiques.

L’éventail des biens permettant d’accéder au statut de Loueur Meublé Non Professionnel est très large et l’investisseur aura plusieurs possibilités d’investir dans :

o  Les résidences de tourisme ;

o  Les résidences d’affaires ;

o  Les résidences pour seniors ;

o  Les résidences pour étudiants ;

o  Les EHPAD.

Il est également essentiel que la résidence de services doive être exploitée par un gestionnaire, dans le cadre d’un bail commercial. C’est ce même gestionnaire qui louera votre bien, l’exploitera ou vous versera un loyer, que le logement soit occupé ou non. Il n’est donc pas nécessaire de passer par une agence de gestion locative à Nantes ou ailleurs.

Vous ne devez pas être inscrit au RCS (Registre du commerce et des sociétés) pour cette activité. Autrement vous perdez votre éligibilité.

Les revenus générés par la location en Loueur Meublé Non Professionnel ne doivent pas dépasser 23 000 €par an et doivent être inférieurs au revenu global.

Le seuil des recettes locatives annuelles doit correspondre à l’ensemble des revenus du foyer fiscal.

Les avantages fiscaux du statut LMNP

Il est possible de distinguer deux grands avantages liés aux statuts Loueur Meublé Non Professionnel :

Un régime de défiscalisation

La location meublée, pour les non professionnels, entre dans la catégorie des activités commerciales d’un point de vue fiscal. Concernant le code général des impôts qui est en vigueur pour les locations meublées, c’est la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui s’applique. Entant que propriétaire vous avez deux options :

·       La déclaration de revenus locatifs sous le régime réel : avec celui-ci, la réduction fiscale est basée sur la déduction de ce qu’on nomme les frais réels.

·       La déclaration de revenus locatifs sous le régime micro BIC : avec celui-ci, vous êtes imposé avec sur la base d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs générés.

En tant qu’investisseur dans l’immobilier, le statut Loueur Meublé Non Professionnel est le meilleur moyen de faire des économies d’impôts.

Un régime pour multiplier les bénéfices

Un point très intéressant où il est bon de profiter du régime Loueur Meublé Non Professionnel est l’offre supplémentaire que le propriétaire fait au locataire. Pour un logement meublé, les loyers sont environ 20% plus élevés que pour un logement sans meuble. Le loueur meublé non professionnel peut ainsi s’autoriser à faire un contrat de location de courte durée ou encore un contrat de location saisonnière avec le locataire. Ce qui est aussi possible pour un propriétaire proposant son logement à la location saisonnière avec Airbnb par exemple, seulement la réduction fiscale ne s’applique pas dans son cas. Ainsi il est bien plus intéressant de louer avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel car le rendement net est finalement supérieur.

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