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Taux d’endettement : est-il possible de dépasser les 35 % ?

November 8, 2021

Le taux d’endettement est un indicateur utilisé par les banques pour définir le montant des mensualités. Son maximum est fixé à 35 % des revenus mensuels, soit un peu plus d’un tiers. Bien qu’il soit fortement recommandé de ne pas dépasser ce seuil, il est possible dans certains cas de le dépasser. Découvrez comment.

Le taux d’endettement : définition

Le taux d’endettement définit la part des revenus d’un emprunteur qui sont déjà attribués à des charges récurrentes. Il est fixé à par le Haut Conseil de Stabilité Financières afin de protéger les particuliers des risques de surendettement. Établi à 33 % pendant des années, il a été réévalué à 35 % en janvier 2021 afin d’assouplir les conditions d’octroi des crédits immobiliers.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est le rapport entre les charges récurrentes, mensualités comprises, et les revenus mensuels du ménage.

On le calcule ainsi : Taux d’endettement = (Charges + Mensualités) / Revenus

Comme vous l’avez compris, il ne suffit donc pas d’avoir des revenus élevés pour avoir un taux d’endettement faible : il faut également avoir des charges récurrentes d’un niveau raisonnable !

Le meilleur moyen d’avoir une idée précise de son taux d’endettement et de son influence sur son futur crédit reste de simuler son futur prêt. Divers outils vous permettent ainsi de réaliser une simulation de prêt immobilier en ligne, et ce, gratuitement !

Quels sont les revenus et charges pris en compte dans le calcul ? 

Toutes les charges communément appelées “fixes” ne sont pas prises en compte dans le calcul. Par exemple, vos factures d’eau, d’électricité ou d’internet ne sont pas prises en compte, bien qu’elles soient mensuelles.

Les charges récurrentes ne concernent véritablement que deux types de mensualités : les autres crédits en cours et les pensions alimentaires. Dans le cas d’un investissement locatif ou de l’achat d’une résidence secondaire, les loyers sont également pris en compte.

Du côté des revenus, il faut également prendre en compte le fait que tous les revenus ne sont pas comptabilisés à la même hauteur. Les revenus locatifs, par exemple, ne sont comptabilisés qu’à hauteur de 70 % ! Même du côté des revenus professionnels, il convient de rappeler que seuls les revenus salariés en CDI sont pris en compte à 100 %, sauf si vous êtes entrepreneur ou intermittent depuis plus de 3 ans.

Pourquoi le taux d’endettement est-il un critère essentiel ?

Un critère important pour définir le profil emprunteur

Le taux d’endettement est un excellent indicateur de votre situation financière, puisqu’il prend en compte à la fois vos revenus et vos dépenses. Il montre ainsi votre situation financière dans sa globalité, en rendant compte de votre manière de gérer votre argent au quotidien.

Mais c’est aussi l’indicateur de base pour le calcul de vos mensualités ! Et par extension, votre capacité maximale d’emprunt sur une durée de remboursement donnée.

Le taux d’endettement : un critère important, mais pas le seul

Les autres critères considérés par les banques

Le reste à vivre, le saut de charge, votre situation familiale, votre activité professionnelle, la gestion de vos comptes sont autant d’autres critères considérés par les banques pour définir votre capacité d’emprunt. 

Par exemple, si votre taux d’endettement est inférieur à 35 % mais que votre reste à vivre est trop bas vis-à-vis de la composition du foyer, on vous demandera sûrement de revoir vos mensualités à la baisse. À l’inverse, il est possible d’emprunter avec un endettement de 36 % si l’on dispose d’un reste à vivre important !

De même, le saut de charge peut aussi bien jouer en votre faveur qu’en votre défaveur, selon si votre loyer actuel est plus faible ou plus élevé que vos futures mensualités.

Enfin, n’oubliez pas que l’apport est un élément très important, puisque celui-ci a la double fonction de couvrir les frais d’acquisition de votre crédit, mais aussi d’emprunter moins et donc de réduire vos mensualités ! En plus, un apport élevé peut donner une image rassurante aux banques, puisque cela démontre de votre capacité à épargner.

Quels profils peuvent espérer dépasser les 35 % ?

Dans les faits, peu de profils peuvent espérer obtenir un crédit avec un taux d’endettement supérieur à 35 %. Pour obtenir une telle dérogation, il faut généralement avoir des revenus importants, avec un apport conséquent et de bonnes garanties. Certains primo-accédants au profil attractif (jeune cadre avec perspectives d’évolutions) peuvent aussi, dans certains cas, dépasser ce seuil malgré un apport moyen.

Les quelques profils qui parviennent à obtenir une dérogation sont généralement les foyers avec des gros revenus, qui ont donc un reste à vivre assez important pour se permettre d’augmenter le seuil de leur taux d’endettement maximal.

Comment diminuer son taux d’endettement ?

Rembourser ses autres crédits en cours

Vos autres crédits en cours peuvent véritablement miner votre taux d’endettement. Il est donc préférable de les rembourser avant de vous lancer dans un crédit immobilier ! Si vous en avez la possibilité, procédez à un remboursement anticipé de ces crédits avant de pousser la porte d’une banque.

Présenter un plus grand apport

Si le montant minimum d’apport personnel est de 10 % pour un achat dans l’ancien, il est préférable de présenter un apport plus important afin de réduire le montant de son emprunt, et donc, ses mensualités. Attention cependant, il vaut mieux conserver une épargne résiduelle que de tout investir dans son crédit immobilier.


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