C'est quoi le diagnostic technique global ?

Définition du diagnostic technique global

Le diagnostic technique global (DTG) est un nouveau diagnostic créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Il a pour but d’informer les copropriétaires sur l’état général et la situation de l’immeuble, afin, le cas échéant, d’envisager des potentiels travaux à réaliser au cours des 10 prochaines années, via donc un plan pluriannuel.

Le décret du 28 décembre 2016 a quant à lui apporté deux précisions :

• Les compétences dont doit justifier l’organisme qui réalise DTG ;
• Les modalités selon lesquelles les travaux, dont la réalisation apparaît nécessaires, sont intégrées au carnet d’entretien de l’immeuble.

L’objectif principal de ce diagnostic est de limiter le développement des copropriétés dégradées, qui sont de plus en plus nombreuses.

Le DTG doit être réalisé par un professionnel (personne physique ou moral) possédant les diplômes et compétences exigées par la loi.

Quels sont les immeubles concernés ?

Le DTG s’applique à tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation qui relève du statut de la copropriété.

Il doit être réalisé avant l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans est donc précédée du DTG, c’est la cas par exemple de la division en appartements d’une grande maison.

Ce diagnostic remplace le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété.

Quel est son contenu ?

Le DTG comprend obligatoirement plusieurs informations :

• Une analyse de l’état extérieur apparent des parties communes et équipements communs de l’immeuble ;
• Un état des obligations légales et réglementaires auxquelles est tenu le syndicat des copropriétaires au titre de la construction et de l’habitation;
• Une analyse des améliorations possibles de la gestion de l’immeuble, que ce soit dans sa dimension technique ou patrimoniale ;
• Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble (DPE) ou un audit énergétique de l’immeuble ;
• Une estimation du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires pour permettre la bonne conservation et l’entretien de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

Le diagnostic technique global et l’assemblée générale

La décision préalable de l’assemblée des copropriétaires

Pour tout immeuble concerné par ce diagnostic, le syndic a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour :

• La décision de réaliser ce diagnostic,
• Ses modalités de réalisation.

La réalisation effective du DTG dépend du vote du syndicat des copropriétaires dans les conditions de majorité de l’article 24.

La présentation du diagnostic à l’assemblée des copropriétaires

Une fois complet, le contenu du diagnostic technique global est présenté aux copropriétaires au cours de la prochaine assemblée générale.

Si le DTG indique que des travaux sont indispensables à la bonne conservation de l’immeuble, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale deux points :

• La question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux;
• Ses modalités générales de mise en œuvre et conditions de réalisation.

Les implications pratiques et techniques

Les travaux, dont la réalisation apparaît nécessaire au regard des décisions prises par les copropriétaires lors de l’assemblée générale, sont intégrés au carnet d’entretien de l’immeuble.

Si le DTG a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Dans le cadre des procédures relatives à l’insalubrité, à la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs ou au péril, l’autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de copropriété de lui produire le DTG, afin de vérifier l’état de bon usage et de sécurité des parties communes d’un immeuble.

L’autorité administrative compétente peut faire réaliser d’office ce diagnostic en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais, à défaut de production de ce diagnostic dans un délai d’un mois après notification de la demande.

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