Peut-on faire une isolation thermique par l'extérieur et un empiètement ?

Questions techniques
Faire une isolation par l'extérieur et un empiètement sont possibles, sous certaines conditions.

Depuis août 2021, dans le cadre de travaux d'isolation par l'extérieur, les syndicats des copropriétaires disposent d'un droit de surplomb sur les parcelles voisines.

Rappel : L'isolation thermique a pour objectif d’empêcher les transferts de chaleur entre un milieu chaud et un milieu froid.

Quelles sont les conditions de ce droit ?

L'existence de ce droit est subordonné à plusieurs strictes conditions :

  • ce droit est limité à 35cm,
  • aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs,
  • sauf accord du fonds voisin, l'ouvrage d'isolation ne peut être réalisé qu'à 2m du sol,
  • une indemnité est préalablement versée au fonds voisin.

Quelles sont les étapes à respecter ?

Le syndicat des copropriétaires devra planifier ce droit de surplomb longtemps en amont afin de disposer du temps nécessaire aux négociations des conditions et de purger le délai de contestation du voisin.

Il y a trois étapes à respecter :

1 - Les parties devant faire constater ce droit par acte authentique et organiser un droit de passage sur le fonds voisin dans certaines conditions, 2 conventions doivent donc être conclues :

  • un avant-contrat : l’acte par lequel les parties reconnaissent l’existence du droit de surplomb et arrêtent ses modalités de mise en œuvre (hauteur de départ de l’isolation, montant de l’indemnité, etc...),
  • une convention : l’acte par lequel les parties reconnaissent l’existence du droit de passage et arrêtent ses modalités de mise en œuvre (hauteur de départ de l’isolation, montant de l’indemnité, etc...).

2 - Avant tout commencement de travaux, le syndicat des copropriétaires notifie au fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit de passage au titre de son droit de surplomb.

3 - A compter de cette notification, le fonds voisin à 6 mois pour s'opposer à l'exercice de ce droit de surplomb, et ce pour 2 raisons :

  • soit pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété,
  • soit au motif de la méconnaissance des conditions prévues à la partie “conditions de ce droit” plus haut. Dans ce même délai, le fonds voisin ne peut s'opposer à l’exercice du droit droit de passage (et mise en place d'installations provisoires) que si la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.
C’est à dire ? Si le fonds voisin souhaite s’opposer aux travaux d’isolation surplombant, il devra le faire par la voie judiciaire. Il ne pourra donc pas arrêter les travaux ou empêcher le passage sur son fonds, sauf à démontrer une atteinte grave, durable ou excessive, à ses droits.
En conséquence, sauf urgence particulière, par sécurité, le syndicat des copropriétaires devra purger ce délai de 6 mois avant de commencer ses travaux, sauf accord express du voisins.

Qu'en est-il du droit de construire du fonds voisin ?

Si le fonds voisin décide de construire sur la partie surplombée, les frais de dépose de l’ouvrage d’isolation seront à la charge du syndicat des copropriétaires, sans rétrocession de l’indemnité anciennement versée…

Le pôle juridique d'Homeland accompagne régulièrement ce type de dossiers, notamment en rédigeant les conventions indispensables pour mener à bien ce projet.

N'hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet ou tout autre sujet juridique en copropriété.

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