Peut-on et comment réaliser une scission de copropriété ?

Questions juridiques
Oui, il est possible de réaliser une scission de copropriété, et les modalités sont prévues à l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965.

Une scission de copropriété est l’opération par laquelle on scinde le syndicat des copropriétaires (SDC) en deux (ou plus), donnant ainsi naissance à deux nouveaux syndicats de copropriétaires.

Quelles sont les conditions pour réaliser une scission de copropriété ?

Une division du syndicat des copropriétaires est envisageable seulement si ces trois conditions sont réunies :

  • le syndicat des copropriétaires doit être composé de plusieurs bâtiments distincts,
  • la séparation des sols doit être possible,
  • la scission doit porter sur un ou plusieurs de ces bâtiments.

Une fois opérée, la scission emportera disparition du syndicat des copropriétaires d'origine et création d'un ou de plusieurs nouveaux syndicats de copropriétaires.

Quel est le déroulement de la scission d'un syndicat de copropriétaires ?

Pour que la scission aboutisse, trois assemblées générales (AG) doivent se tenir.

La première Assemblée Générale acte des conditions financières, juridiques et organisationnelles de la scission des syndicats de copropriété

La première Assemblée Générale actera dans un même vote :

- l'accord des copropriétaires pour procéder à la scission, qui devra être adopté à la majorité de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires.

- l'acceptation de l'ensemble des conditions (présentes dans la convocation) dans lesquelles cette scission pourra survenir, c'est-à-dire un dossier précis qui reprendra les conséquences juridiques, financières et matérielles de la scission :

  • coût des éventuels travaux nécessaires en raison de la division (ex : création de clôtures, dissociation des réseaux collectifs, séparation du chauffage…),
  • coût des prestations juridiques (ex : document d'arpentage, modificatifs au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division, actes constitutifs de servitudes, établissement des actes de transfert des parties communes ou des éléments d'éléments d'équipements communs à une structure extérieure choisie, acte de partage des parties communes, acte de liquidation du syndicat d'origine, prise en charge des honoraires des consultations juridiques, émoluments et honoraires du géomètre expert et du notaire, etc…),
  • projet du nouveau règlement de copropriété (applicable au bâtiment restant soumis au régime de la copropriété) et de répartition des charges
  • Incidence sur les charges (ex : prestations anciennement communes et partagées à titre conventionnel…),
  • éventuelles compensations financières (ex : dédommagement en cas de remise d’un équipement commun, réparation d’un préjudice né de la dévalorisation ou alourdissement de charges (à condition d'être justifié)),
  • conditions résolutoires (pour veiller au respect de la destination ou jouissance),
  • répartition des créances et des dettes du syndicat d'origine (ordinaires, hypothécaires, judiciaires). Pour rappel, le nouveau syndicat issu de la scission n'est pas le successeur de l'ancien syndicat : il ne reprend pas d'office les contrats de l'ancien syndicat, il devra en souscrire de nouveaux, il ne récupère pas non plus les fonds de l'ancien syndicat : les appels de fond votés par l’ancien syndicat devront être remis au liquidateur,
  • incidences fiscales de la scission : nom du liquidateur (définition de ses pouvoirs, rémunération, conditions relatives à la terminaison de sa mission),
  • condition de constitution d’une union de syndicats (si nécessaire à la gestion et à l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés).

La deuxième Assemblée Générale

La deuxième Assemblée générale actera :

- l'adoption du nouveau règlement de copropriété (RCP) pour le nouveau syndicat des copropriétaires, c'est à dire l'immeuble toujours en indivision forcée. Ce vote sera constitutif de la scission : sans celui-ci, la scission n'est pas active,

- l'élection de son nouveau conseil syndical (CS),

- la désignation de son syndic car, après avoir voté le nouveau règlement, la scission étant devenue opérationnelle, elle entraînera automatiquement la dissolution du syndicat initial.

La troisième assemblée générale

La troisième Assemblée Générale (convoquée avant la deuxième car elle porte exclusivement sur le syndicat de copropriétaires initial) servira dans le but de se prononcer sur la liquidation (résultante obligatoire de la dissolution).

Le liquidateur (désigné normalement lors de la première Assemblée Générale au titre des conditions de la scission), qui aura procédé aux opérations de liquidation (ex : paiement des sommes dues aux copropriétaires, notamment au titre des avances effectuées par eux, ou des créances résultant de l'apurement des comptes, au recouvrement des sommes restant dues par les copropriétaires, au recouvrement des sommes dues par des tiers et le paiement des diverses dettes du syndicat, à la fixation du sort du patrimoine immobilier du syndicat : vente et partage du prix ; partage en nature, transformation en parties communes et transfert à une union de syndicats, etc…) y proposera ses comptes pour approbation par l'Assemblée Générale.

Cette assemblée générale se tient malgré la dissolution préalable du SDC au titre de la survie de la personne morale (limitée) pour les besoins de la liquidation.

En conséquence, afin qu'un projet puisse être présenté à l’Assemblée Générale, il convient que le demandeur saisisse un notaire et un géomètre pour constituer avec eux un dossier complet et éclairé. Son travail permettra ainsi au syndicat des copropriétaires d'agir en connaissance de cause et de suivre chacune des étapes conduisant à la division.

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