Feb 22, 2021

Que faire si le promoteur de mon immeuble neuf ne répare pas les réserves (malfaçons,...) relevées lors de la livraison ?

Questions juridiques
Immeubles neufs
Emettre des réserves au moment de la livraison en cas de malfaçons ou de non-respect du cahier des charges est un bon début, mais encore faut-il que cela soit suivi d'actions concrètes par le promoteur. Découvrez dans cet article votre marge de manœuvre en cas d'inaction de sa part.

Lorsque le promoteur ne répare pas les désordres observés au jour de la livraison et dûment retranscrits sur le procès-verbal (réserves), le syndicat doit le mettre en demeure de le faire puis, en l'absence de réponse et/ou de résultat satisfaisant, étudier l'opportunité de l'assigner en justice ou non.

De quelle opportunité s'agit-il ?

Il s'agit de savoir si le coût des réparations demandées et/ou leur importance pour le syndicat justifient les frais d'engagement d'une procédure (c'est à dire les honoraires de l'avocat, les éventuels frais de mission d'un conseiller technique et honoraires du syndic, ainsi que les honoraires de l'expert judiciaire).

Assigner dans quel délai ?

Pour connaître le délai, il convient de définir la garantie. Il en existe principalement trois types :

  • La garantie des vices et non-conformités apparents,
  • La garantie de bon fonctionnement,
  • La garantie décennale.

C'est la garantie des vices et non-conformités apparents qui nous intéressera ici. Attention, ces garanties ne doivent pas être confondues avec l'assurance dommage-ouvrage (DO).

Pourquoi ne parle-t-on pas ici du délai de garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement (GPA) est une garantie qui repose exclusivement sur l'entrepreneur (c'est à dire l'auteur des travaux litigieux), au profit du maître d'ouvrage.

Or, en VEFA, le maître d'ouvrage n'est pas le syndicat, c'est le promoteur-vendeur, et ce même après la réception. C'est cette faculté qui permet justement au promoteur-vendeur d'appeler en garantie les entreprises au titre de la garantie de bon fonctionnement et décennale (pour mieux comprendre la distinction MOE et MOA, découvrez notre article sur le sujet). C'est donc bien le promoteur qui est créancier de cette garantie à l'encontre du ou des entrepreneur, le syndicat n'est pas concerné.

Cependant, le syndicat dispose bien d'un délai défini pour agir à l'encontre du promoteur au titre des réserves non levées. Comme vu plus haut, ce délai est celui de la garantie des "vices et non-conformités apparents".

Quel est le délai de la mise œuvre de la garantie des vices et non-conformités apparents ?

Ce délai d'action est d'un an à compter de la date la plus tardive entre celle du jour de la réception (remise du bien entre les mains du promoteur par l'entrepreneur) et celle du jour de la livraison (remise du bien du vendeur à l'acquéreur), date à laquelle il faut ajouter un mois.

La livraison se tenant - la plupart du temps - après la réception, si le syndicat décide d'assigner le promoteur au motif que ce dernier n'a pas procédé à la levée des réserves de livraison, il devra donc engager l'action avant un an et un mois (par exemple, pour une livraison de l'immeuble le 18 février 2021, le syndicat devra assigner, au plus tard, le 18 mars 2022).

De quelles réserves parlons-nous ?

Il s'agit des désordres (dégâts, malfaçons et non-façons) et irrespects contractuels (équipement promis mais non fournis, irrespect des descriptions données et engagement pris, etc...) observés :

  • Au jour de la livraison (notés sur le procès-verbal de livraison)
  • Dans le mois qui succède le jour de livraison.
Attention : pour qu'une réserve soit acceptée, elle doit être notifiée au promoteur. Il n'y a pas de délai de dénonciation, mais pour d'évidentes difficultés probatoires, il est particulièrement important de tenter de procéder à cette notification dans le délai de garantie (donc avant le 31e jour succédant la livraison) et par LRAR.

Comment faut-il s'organiser et que devra contenir l'assignation ?

Avant d'assigner le promoteur, il conviendra au préalable de le mettre en demeure une dernière fois, et ce à l'appui d'un tableau des désordres mis à jour.

Pour cela le syndicat doit :

  • S'assurer que le procès-verbal de livraison recense tous les désordres et non-conformités observés,
  • S'assurer que tous les désordre et non-conformités observés dans les trente jours qui suivent le jour de livraison soient notifiés en LRAR au promoteur.
  • Notifier au promoteur tous les désordres et non-conformité apparus ou observés ensuite (à condition que ces derniers ne soient pas dus à l'intervention d'un tiers).
  • Tenir un tableau à jour de l'ensemble de ces désordres (notifications et levées).

En effet, les désordres nés après l'échéance du mois qui succède la livraison sont qualifiés de vices cachées et, en conséquence, sont garanties deux ou dix ans à compter du jour de la réception (ce sont les garanties de bon fonctionnement et décennale vu plus haut), ou bien cinq ans pour les dommages dit "intermédiaires" (relatif à une faute du promoteur). Les non-conformité cachées sont, quant à elles, garanties dix ans à compter du jour de réception.

Pourquoi joindre ces vices et non-conformité cachées alors que leur délai de garantie n'est pas échu ?

Il est particulièrement utile de joindre ces désordres "cachés" à l'assignation afin de ne pas avoir, en cours d'expertise (voir plus bas), à demander une extension de mission pour ces désordres non réparés par le promoteur.

Précision : même si le délai dit de GPA (garantie de parfait achèvement) n'est pas opposable au syndicat (un an à compter du jour de réception), il demeure opportun de garder un œil sur son échéance car, pendant ce délai, le promoteur peut assez facilement ordonner la réparation aux entreprises responsables... chose moins évidente une fois ce délai échu...

Quel type de procédure contentieuse et comment la lancer ?

L'assignation sera une procédure en référé (pas besoin d'un vote en assemblée) et aura pour objet d'obtenir du Juge la désignation d'un expert judicaire (rémunéré par le demandeur, c'est à dire le syndicat) dont la mission sera :

  • D'identifier les désordres,
  • Analyser ces désordres (ampleur et nature du préjudice),
  • Et de tracer leur responsabilité (désignation de l'auteur théorique).

A l'issue de cette procédure, l'expert judiciaire rendra son rapport, arrêtant ainsi la liste des désordres, leur chiffrage (à l'appui des devis et rapports fournis par le syndicat) et les responsabilités théoriques y afférentes.

Ce sera suite au dépôt de ce rapport que les parties rentreront en négociation afin de savoir si celles-ci envisagent :

  • Soit de transiger (indemniser le syndicat et s'entendre sur la clôture du dossier)
  • Soit de ne pas transiger au motif que les parties ne s'entendent pas sur les conditions proposées.

Dans la première hypothèse, un projet de protocole est élaboré et proposé à l'assemblée générale pour ratification. Chacune des parties exécute ses obligations (versement de l'indemnité convenue, désistement d'une éventuelle instance, etc...) et le dossier est clos. Il appartiendra alors au syndicat d'engager les travaux de réparation grâce à l'indemnité perçue.

Dans la seconde, le syndicat décide en assemblée générale s'il souhaite assigner le promoteur en "ouverture de rapport". Cette dernière procédure aura alors pour objet de faire condamner le promoteur à l'indemnité retenue par l'expert judiciaire dans son rapport, à laquelle s'ajouteront les autres frais afférents au dossier (honoraire de l'expert, de l'avocat, d'un conseiller technique, d'huissier etc...).

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