Dec 12, 2020

Comment l'assemblée générale doit-elle s'y prendre pour mettre fin au contrat de syndic en cours ?

Questions juridiques
Le fonctionnement de la copropriété
Compte tenu des récentes évolutions réglementaires entrées en vigueur avec le Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, il faut distinguer les contrats conclus avant et après cette date.

Pour les contrats de syndic conclus avant le 02 juillet 2020

Deux possibilités s'ouvrent à l'assemblée générale pour mettre fin au contrat de syndic :

1. Révocation du contrat de syndic sans motif légitime :

👉 Une AG se tient avant le terme du contrat de syndic et vote :

  • Soit la désignation d'un nouveau syndic avec une prise d'effet contractuel avant le terme du contrat de syndic en cours (en effet, le choix d'un nouveau syndic, suite a une mise en concurrence normale du contrat en cours vaut révocation du contrat de l'ancien syndic)
  • Soit directement la révocation du syndic en place.

💸 Une indemnité est due par le syndicat des copropriétaires (SDC) au syndic au titre des honoraires que celui-ci aurait dû percevoir si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.

2. Révocation du contrat de syndic avec motif légitime :

👉 Une AG se tient avant le terme du contrat de syndic et vote :

  • Soit la désignation d'un nouveau syndic avec une prise d'effet contractuel avant le terme du contrat de syndic en cours (en effet, le choix d'un nouveau syndic, suite a une mise en concurrence normale du contrat en cours vaut révocation du contrat de l'ancien syndic)
  • Soit directement la révocation du syndic en place.

💸 Si la révocation est légitimement motivée, aucune indemnité n'est due par le SDC au syndic au titre des honoraires que celui-ci aurait dû percevoir si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.

Les exemples suivants sont des motifs légitimes de révocation du contrat de syndic :

  • Le défaut de réalisation de la fiche synthétique de la copropriété ;
  • Le défaut d'exécution ou le non respect des décisions prises en assemblée générale ;
  • La réalisation trop tardive de travaux votés en assemblée générale de sorte que les subventions notifiées ne sont plus attribuées ;
  • Le manquement du syndic à faire respecter le règlement de copropriété ;
  • Les manquements à répétition du syndic dans sa mission d'assurer la gestion de l’immeuble ;
  • Le refus persistant du syndic de copropriété de convoquer l’assemblée générale
  • Le défaut de souscription aux assurances obligatoires par le syndic ;
  • etc.

Pour les contrats de syndic conclus après le 02 juillet 2020

Pour ces contrats et conformément aux évolutions réglementaires introduites par le Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, trois possibilités s'ouvrent à l'assemblée générale pour y mettre fin :

1. Résiliation du contrat sans indemnité (alias le "non-renouvellement")

👉 Une AG se tient dans les 3 mois précédant le terme du contrat de syndic et :

  • Vote la décision de mettre un terme anticipé au contrat de syndic en cours,
  • Vote la date de cette fin de contrat anticipée,
  • Vote le choix du nouveau contrat de syndic,

💸 Aucune indemnité n'est due par le SDC au syndic au titre des honoraires que celui-ci aurait dû percevoir si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.

2. Résiliation du contrat avec indemnité (c'est-à-dire sans motif)

👉 Une AG se tient avant les 3 mois précédant le terme du contrat de syndic et :

  • Vote la décision de mettre un terme anticipé au contrat de syndic en cours,
  • Vote la date de cette fin de contrat anticipée,
  • Vote le choix du nouveau contrat de syndic,

💸 Une indemnité est due par le SDC au syndic au titre des honoraires que celui-ci aurait dû percevoir si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.

3. Résiliation du contrat de syndic pour faute

👉 Une AG se tient à tout moment sur demande du conseil syndical (CS) :

👉 Le CS notifie au syndic une demande motivée d'inscription de la résiliation pour inexécution suffisamment grave à l'ordre du jour de la prochaine AG,

👉 L'AG se prononcera sur :

  • Cette résiliation anticipée pour faute et ses motifs,
  • La date de cette fin de contrat anticipé,
  • Le choix du nouveau contrat de syndic,

💸  Aucune indemnité n'est due par le SDC au syndic au titre des honoraires que celui-ci aurait dû percevoir si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.

⚠ Précision pour les contrats conclus après le 2 juillet 2020 : la désignation d'un nouveau syndic avec une prise d'effet contractuelle avant le terme du contrat de syndic en cours n'emporte plus résiliation automatique de ce contrat !

Si vous souhaitez changer de syndic, le service commercial d'Homeland vous accompagne dans ces démarches en vous donnant des conseils personnalisés et adaptés à votre situation sur la marche à suivre pour révoquer le contrat de syndic en cours.

👉 Effectuez une demande de devis sur cette page et nous vous recontacterons dans la journée pour établir le diagnostic de votre situation et vous accompagner au plus près dans les prochaines démarches dont nous pourrons nous charger en intégralité.

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