Dec 12, 2020

Peut-on interdire l'exercice d'une profession libérale dans l'immeuble ?

Questions juridiques
Le fonctionnement de la copropriété
Selon certaines conditions, il est possible d'interdire l'exercice d'une profession libérale dans une copropriété.

Une profession libérale est une activité professionnelle réputée non commerciale. Ce n'est donc ni une boutique, ni une location saisonnière. Par exemple : les cabinets d'avocats, études notariales, cabinets de médecins, kinésithérapeute, dentistes…

Comment savoir si l'activité peut être interdite ?

Pour savoir si l'activité peut être interdite, il faut préalablement savoir si elle est autorisée.

Comment savoir si un copropriétaire peut légitimement exercer dans son lot et quelle solution envisager ?

Le copropriétaire doit consulter son règlement de copropriété (RCP) :

  • Soit le RCP prévoit explicitement cette possibilité, pas de doute, l'activité libérale est autorisée. Dans ce cas, pour interdire l'activité, le RCP doit être modifié. Elle constitue une modification des modalités de jouissance privative. Le vote de l'assemblée générale (AG) devra se tenir à l'unanimité.
  • Soit le RCP prévoit que l'immeuble est à destination bourgeoise : l'activité libérale est autorisée. Dans ce cas, pour interdire l'activité, le RCP doit être modifié. Elle constitue, comme la première possibilité, une modification des modalités de jouissance privative. Le vote de l'AG devra se tenir à l'unanimité.
  • Soit le RCP prévoit que l'immeuble est à destination exclusivement bourgeoise : l'activité libérale est interdite. Dans ce cas, pas besoin d'interdire l'activité, c'est déjà le cas. Néanmoins, si le SDC souhaite qu'une précision figure clairement dans le RCP, un vote de l'AG devra se tenir à la majorité de l'article 24.
  • Soit le RCP ne précise rien et ne se prononce pas sur la destination de l'immeuble : une étude par les copropriétaires et le syndic de copropriété est nécessaire. Dans ce cas, il convient de déterminer si l'activité en question n'est pas contraire à la destination de l'immeuble et si son exercice ne porterait atteinte à tout autre occupant, voir l'article 9 du 10 juillet 1965. -> Si l'activité est jugée contraire à la destination de l'immeuble ou si son exercice portera nécessairement atteinte aux autres occupants, alors elle est interdite. Le SC peut porter cette précision dans le RCP, un vote de l'AG devra se tenir à la majorité de l'article 24. -> Si l'activité n'est pas jugée contraire à la destination de l'immeuble ou si son exercice ne porte pas atteinte aux autres occupants, alors, par nature, elle est autorisée. Le SDC peut décider de l'interdire quand même en modifiant son RCP, un vote de l'AG devra alors se tenir à l'unanimité.

Quelles circonstances justifient l'interdiction d'une profession libérale ?

Seules certaines circonstances majeures et critiques permettraient au syndicat des copropriétaires (SDC) de justifier l'interdiction préventive d'une profession libérale au motif que son exercice portera atteinte à d'autres occupants.

En effet, le SDC, par la voie de son AG, ne peut interdire une activité avant la réalisation d'une atteinte qu'à condition que les faits :

  • soient "manifestement illicites",
  • ou que des mesures conservatoires s'imposent afin de prévenir rapidement toute atteintes graves aux intérêts du SDC,
  • ou de veiller à la sécurité de ses occupants (danger ou risque imminent).

La répartition des pouvoirs :

Le conseil syndical (CS) ne dispose d'aucun pouvoir lui permettant d'"accepter" ou de "refuser" l'exercice d'une profession libérale au sein de l'immeuble.

Le conseil syndical est un organe consultatif (il rend des avis non décisoires : son destinataire n'est pas tenu de suivre l'avis rendu) dont la mission est principalement d'accompagner le syndic dans sa mission et de contrôler son travail.

Il en va de même pour le syndic qui ne dispose d'aucun pouvoir lui permettant d'"accepter" ou de "refuser" l'exercice d'une profession libérale au sein de l'immeuble.

L'AG ne doit pas "accepter" ou "refuser" l'exercice d'une profession libérale au sein de 'immeuble : soit le RCP l'autorise, soit il l'interdit. L'AG ne doit pas modifier son RCP.

Si l'AG prend des décisions non justifiées par la destination de l'immeuble ou non motivées par la préservation des intérêts du syndicat et que ces décisions constituent des restrictions de jouissance, la décision pourra valablement être contestée par la voie judiciaire, conduisant ainsi à l'annulation du vote et la condamnation du SDC au paiement de dommages et intérêts, frais dits irrépétibles (frais de défense de la partie adverse) et les dépens (coûts de diligences entreprises par la partie adverse).

Si des nuisances surviennent suite à l'exercice de l'activité et que le SDC est lésé, indépendamment de l'autorisation figurant au RCP, le syndic doit obtenir la cessation des désordres et la réparation du ou des préjudices.

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