Les définitions :
Le syndicat des copropriétaires (SDC) : il est la collectivité regroupant les copropriétaires de l'immeuble. Il a pour objet la gestion, l'amélioration de l'immeuble ainsi que la conservation, l'administration des parties communes d'une copropriété.
Le syndic de copropriété : il est mandataire du SDC. Il doit appliquer les dispositions du RCP, exécuter les délibérations d'AG ainsi que d'administrer l'immeuble tout en veillant à sa conservation. Le syndic s'exprime donc pour le compte du SDC.
L'assemblée générale (AG) : il est l'organe délibératoire du SDC, c'est-à-dire qu'il est l'expression de sa volonté.
Une question vient alors : si le syndic agit pour le compte du SDC et que l'AG est l'expression de sa volonté, qui décide quoi ?
Il n'y a pas de texte qui précise clairement ce qui doit être décidé en AG et ce qui peut être décidé hors AG (par le syndic directement).
En effet, la loi précise un "régime général" auquel elle apporte ponctuellement des exceptions et des précisions…
Aussi, selon ce principe, si une décision de gestion et d'administration doit être prise, c'est au syndic de la prendre. Mais, si la loi ou les règlements en vigueur prévoient expressément que c'est à l'AG de décider, alors le syndic ne peut pas prendre seul la décision.
Exemple : la désignation du syndic appartient à l'AG, elle ne peut déléguer cette mission qui relève pourtant de sa gestion courante au sens des articles 44 et suivants du décret de 67.
Comment déterminer les décisions à prendre par le syndic et celles par l'AG ?
1. Définir si :
- Une décision d'AG a précédemment arrêté un choix ou un processus. Dans l'affirmative, le syndic ne peut intervenir à la place de l'AG. Exemple : si l'AG a choisi un prestataire pour une mission d'entretien courant, le changement de ce prestataire doit revenir à l'AG. Le syndic n'a pas le pouvoir d'en changer.
- Un article de la législation (loi ou règlementation) traite de l'action en question. Si oui, il faudra suivre le traitement réservé.
2. En l'absence d'article ou de décision d'AG, il convient de qualifier l'action :
Est-ce un acte de gestion courante ?
- Si oui, l'action revient au syndic au titre de sa qualité de mandataire en charge de la gestion, l'administration et la conservation du syndicat. En effet, pour rappel, l'AG arrête un budget prévisionnel annuel afin de permettre au syndicat d'engager au cours de l'exercice les travaux de maintenance courants nécessaires à la conservation des parties communes et équipements communs. Exemple : les décisions afférents à la désignation d'un prestataire pour l'engagement d'une mission d'entretien courant ne revient pas à l'AG. Elles doivent être exécutées en cours d'exercice et donc être lancées par le syndic.
- Si non, c'est à l'AG de prendre la décision.
Est-ce un acte hors gestion courante ?
- SI oui, l'action revient à l'AG. En effet, l'AG arrête obligatoirement un budget spécial afin de permettre au syndicat d'engager les opérations qu'il aura décidé. C'est au cours de cette décision que l'AG décide de l'ensemble des conditions qui encadrent la mission et son exécution. Le syndic n'est alors qu'un exécutant, il ne prend aucune décision, sauf si l'AG décide de lui confier un choix et à condition que la loi le lui permette, voir l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Exemple : les décisions afférentes à la désignation d'un prestataire pour l'engagement de travaux reviennent exclusivement à l'AG. Le syndic n'est que l'exécutant. Mais, l'AG peut décider de déléguer le choix de l'entrepreneur ;
- Si non, c'est au syndic de prendre la décision. En cas de carence, sa responsabilité pourra être engagée.
Exceptions à ce cloisonnement :
- Si la décision de gestion courante implique un engagement du SDC sur plusieurs années, alors le syndic n'est pas compétent, c'est à l'AG de décider.
- Si une décision hors gestion courante répond à une situation d'urgence alors c'est au syndic de décider.
