Dec 12, 2020

Comment acquérir une partie commune d’une copropriété ?

Questions juridiques
La vie en copropriété
Si vous avez un projet d’achat de partie commune (ou protocole de cession par compensation), vous devez rédiger une résolution complète (clef de répartition, majorité, identification des parties…) afin que votre proposition soit soumise à l’assemblée générale pour validation.

Dans le cadre d’un projet d’achat de partie commune (ou protocole de cession par compensation), le copropriétaire demandeur doit rédiger une résolution complète (clef de répartition, majorité, identification des parties…) afin que sa proposition soit soumise à l’assemblée générale pour validation.

Le copropriétaire demandeur a le choix entre deux types de résolutions :

La première : une résolution qui se scinde en deux points actant, dans un premier temps, la création d’un lot avec sa cession, puis ensuite l’approbation du modificatif au règlement de copropriété afin d’entériner la création du nouveau lot.

Cette situation est possible lorsque le copropriétaire dispose d’un dossier complet, c’est-à-dire lorsqu’il a pris le temps de préparer son projet (son notaire peut l’aider).

La seconde : le vote d’une résolution de principe, qui comprend le prix, le bien visé, et l’accord des parties. Cette résolution suffit à entériner l’accord mais les résolutions “fonctionnelles” devront obligatoirement être votées à la prochaine assemblée (création de lot, cession, et approbation du modificatif).

Cette résolution permet d’arrêter une situation avant même d’engager des dépenses (frais du géomètre-expert et du notaire), notamment lorsque l’autorisation de cession par l’assemblée est incertaine. Néanmoins, une fois la résolution votée, le copropriétaire ne peut pas encore entreprendre de travaux ou investir la partie commune avant les résolutions finales (création du lot, cession et approbation du modificatif).

Vous trouverez ci-dessous un modèle pour chacune des deux résolutions à soumettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Le copropriétaire demandeur est libre d’amender, rectifier, réduire, ou ne pas utiliser l’une des deux résolutions, s’il en préfère une autre, à condition de reprendre les éléments essentiels (ici encore, le notaire peut l’aider).

Le pôle juridique d’Homeland, composé d’experts en droit immobilier, est à la disposition des copropriétaires pour les accompagner dans leurs projets d’acquisition de parties communes.

Modèles de résolutions en vue de l’acquisition d’une partie commune

Première option pour un copropriétaire qui dispose d’un dossier complet.

n°1 – Projet de cession d’une partie commune à M./Mme __

L’assemblée générale prend connaissance du dossier joint à la présente.

n°1.1 – Création d’un lot issu de parties communes et vente dudit lot

L’assemblée générale, après en avoir débattu, pris connaissance des documents joint à la présente convocation et reconnu que la conservation de la partie commune définie n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble et que ladite partie ne constitue pas une composante aux modalités de jouissance des parties privatives d’un ou plusieurs autres copropriétaires, décide de :

  1. Créer un lot issu des parties communes correspondant à ___ (définition et situation de la partie commune),
  2. Céder ce lot à M / Mme ___ , copropriétaire du lot n°__,  pour un montant de __ euros, montant calculé sur la base de ____ [indication de la base de fixation du prix, par exemple : d’une vente similaire ayant déjà eu lieu dans l’immeuble, réactualisée en fonction de l’indice INSEE du bâtiment],
  3. Imputer l’ensemble des frais inhérents à la création de ce lot et au modificatif de l’état descriptif de division qu’elle entraîne à l’acquéreur.

Cette résolution est mise aux voix à la double majorité (art. 26) Charges générales et est adoptée / ou rejetée / à…………………………

n°1.2 – Approbation du modificatif de l’état descriptif de division consécutif à la création d’un lot

L’assemblée générale, après en avoir débattu et pris connaissance des documents joint à la présente convocation, décide de :

  1. Approuver le modificatif de l’état descriptif de division établi par Maître ___, Notaire, en vue de la création du lot n° __ issu des parties communes et correspondant à ___ [définition et situation de la partie commune], appartenant à M/Mme ___,
  2. Donner pouvoir au syndic pour signer tout acte et saisir Maître __, Notaire, pour enregistrer cette décision par un acte authentique sous la forme d’un modificatif du règlement de copropriété qui prévoira notamment la modification de l’état descriptif de division,
  3. Autoriser la réunion des lots n° _ et n° _, sous réserve que les travaux soient exécutés dans les règles de l’art et par une entreprise qualifiée et sous la responsabilité d’un maître d’œuvre.

Cette résolution est mise aux voix à la double majorité (art. 26) Charges générales et est adoptée / ou rejetée / à…………………………

Deuxième option : vote d’une résolution de principe.

n°1 – Accord de principe du syndicat des copropriétaires pour la cession d’une partie commune au profit d’un copropriétaire

L’assemblée générale, après en avoir débattu et reconnu que la conservation de la partie commune définie et située comme suit : ___ [définition et situation de la partie commune] n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble et que ladite partie ne constitue pas une composante aux modalités de jouissance des parties privatives d’un ou plusieurs autres copropriétaires, décide de la vendre a M/Mme ____ copropriétaires des lots n°__, pour un montant de __ euros, montant calculé sur la base _____ [indication de la base de fixation du prix, par exemple : d’une vente similaire ayant déjà eu lieu dans l’immeuble, réactualisée en fonction de l’indice INSEE du bâtiment].

L’assemblée générale est informée que la présente résolution emporte acceptation de principe des conditions de cession, mais que la vente prendra effet au cours d’une prochaine assemblée appelée à voter la création du nouveau lot issu de la partie commune et l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division consécutif à la création d’un lot.

L’assemblée générale est également informée que l’ensemble des frais inhérents à la création de ce lot et au modificatif de l’état descriptif de division qu’elle entraîne seront à la charge exclusive de l’acquéreur.

Cette résolution est mise aux voix à la double majorité (art. 26) Charges générales et est adoptée / ou rejetée / à…………………………

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